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重磅!公評網商業辦公類房地產在線估值數據即將上線

2021-10-13

商業地產(Commercial real estate )一般指專門用于商業活動或以創收為目的的不動產,商業物業有時也稱收益性物業或投資性物業。


廣義的商業地產包括零售批發、商務辦公、商務公寓、酒店、餐飲、倉儲、車庫、休閑娛樂等商業商務房地產。


狹義的商業地產多指用于零售業、批發業的地產形式,如商場、購物中心、特色商業街、農貿市場、批發市場、專業市場、社區商鋪等等。


通常情況下大型商業綜合體不宜采用批量評估的方式,適宜采用個案評估。大型商業項目需要通過主力店的產品和品牌,吸引各種目的性消費,從而產生很強的外部客流的集聚效應。房產業主與主力店就租金、主力店位置及其他普通商鋪權益的博弈,極易受其品牌及運營模式的影響。另外包括度假村、高星級酒店、小區會所、高爾夫球場、加油站、機場、碼頭等特殊商業地產個案差異明顯,也不宜采用批量評估的方式,適宜采用個案評估。


雖然普通商鋪的需求彈性影響因素也很復雜和多樣,但商業地產屬于收益性房產,主要通過商業運營活動達到獲利,所以商業地產價值的影響因素主要包括客流捕獲能力、有效購買能力、業態毛利率、心理預期等等,顯然獲取這些數據和分析這些數據的難度高于住宅價值評估,這也恰恰體現了大數據應用于普通商業地產估值適用的先進性。

附:71個商業地產名詞及專業術語


讀·introduction









雖然影響商業地產價值的重要因素是商業地產的位置,但商業地產運營是商業地產價值的實現,系統學習商業地產名詞解釋及專業術語是商業地產估價師和商業地產運營管理相關人員的必修課程。本文歸納70個商業地產名詞解釋及專業術語,包括業態、扣點計算、坪效計算、提袋率等,供大家學習參考。








招商運營

商業地產設計類
1、中庭


樓與樓之間之空間用地,即天井。中庭通常是指建筑內部的庭院空間,其最大的特點是形成具有位于建筑內部的“室外空間”,是建筑設計中營造一種與外部空間既隔離又融合的特有形式,或者說是建筑內部環境分享外部自然環境的一種方式。

中庭的應用可解決地下建筑固有的一些問題,諸如不良的心理反應、外部形象與特征不明顯、觀景與自然光線的限制、方向感差等。


2、前室、合用前室


(1)防煙樓梯間:在樓梯間入口處設有防煙前室,或設有專供排煙用的陽臺、凹廊等,且通向前室和樓梯間的門均為乙級防火門的樓梯間。

(2)防煙樓梯前室:進入防煙樓梯間前的一塊封閉獨立區域,需要用耐火極限2H隔墻和1.5H樓板與其他區域隔開,如需開門需要乙級防火門。

(3)消防電梯前室:消防電梯前(廳)一塊獨立的區域,耐火要求同第2條。

(4)合用前室分為兩類:防煙樓梯與消防電梯合用前室;兩個剪刀樓梯間共用一個前室,個剪刀樓梯間與消防電梯三前室合用是不允許的。


3、通道動線(內部)


商場通道主要劃分為主通道和副通道,主通道就是指導顧客行動的主線,副通道就是指導顧客在店內流動的支點。賣場的通道動線設計是根據商場配置的位置跟陳列來設計的。優秀的通道動線設計,能夠引導顧客按照設計自然走向商場的每一個角落,接觸到賣場的所有商品,有效利用商場的空間。


4、開間進深


開間:兩橫墻間距離。

進深:兩縱墻間距離。有些結構設計橫墻不全在短軸,這種情況不能把開間簡單看做兩橫墻間距離,而一般根據房間門的朝向來區分,房門進入的方向的距離為進深,左右兩邊距離為開間。


5、外立面


指物體和物體的外部空間直接接觸的界面,以及其展現出來的形象和構成的方式。建筑外立面即是除屋頂外建筑所有外圍防護部分。


6、容積率


又稱建筑面積毛密度,是指一個小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區,高層住宅容積率應不超過4,多層住宅應不超過1.5,綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有項目都能做得到。


7、荷載


是建貨梯應考慮交通通道路線的便利性,和商業功能配置、業態的分布,以及物業的規劃設計而相應配比。筑物本身所承受的重量,分為活荷載和死荷載:活荷載指人,家具,陳設品等。死荷載指樓板,隔墻,門窗等建筑實際構成部分。每平方米的單位面積/每平方米的單位重量=每單位平方米的荷載。

不同的商業業態,對物業的荷載要求不同,一般百貨店、酒吧、娛樂、健身樓板的承重要達到500-600公斤,建材超市要求荷載4000 公斤,普通的日用品倉儲1000公斤,五金工業品倉儲店的荷載就要達到1500公斤


8、下沉式廣場


是城市休閑廣場的一種設計手法,應當與鄰近地下空間串連融合,成為整個空間序列中的重要組成部分。他是一個圍合式的開敞公共空間,將人流往下吸引,極大提高地下商場的租賃價值。


9、臨街面


與街道相臨的一面。


10、裙樓


一般指在一個多層建筑的主體下半部分,修建在橫切面機大于建筑主體本身橫切面積的低層附屬建筑體。


11、層高


下層地面到上一層地面的距離。不同的業態,對層高要求亦不相同,做生活超市,5米層高就可以了;如果做建材超市,至少要8米層高;而做倉儲的話,要9米。如果建電影院,至少要9米層高,因為將來會使用大銀幕。


12、凈高


高減去樓板厚度,商業上通常指吊頂后天花板到地面的距離。

13、柱距


根柱子中心線到中心線的距離。


14、回廊


在建筑物內設置在二層或二層以上的曲折環繞的回形走廊。


15、挑檐


樓頂或門楣平面凸出墻體的部分,主要是為了方便做屋面排水。其實起到美觀效果。


16、“金角銀邊草肚皮”


轉角商鋪或大型商業主人口叫做“金角”、“金口”,沿客動線干道的路兩邊稱作“銀邊”說明商業價格極高,“草肚皮”指位于客動線末端或背街商鋪,人流可達性非常差位置,說明商業價格較差?!?/span>


17、騎樓鋪


騎樓鋪通常為分層銷售的商鋪,單個商鋪間通過公共走道和連廊連接,每層商鋪均獨立對外開門。騎樓鋪特點一般是首層商鋪內退,店鋪外形成走廊式的灰空間


商業地產名詞解釋


賣場行業類
18、扣點計算、抽成扣率

扣點就是商場的營業抽成。這個扣點分為兩塊:一塊是基礎扣點,這是在簽定合同的時候就在合同中列明的,例如扣點25%,管理費2%,衛生費1%合計28%。那么在正常銷售的情況下你每銷售100元就要給商場28元,其計算公式如下:100*(25%+2%+1%)=28。

另一塊是臨時大型活動的扣點。例如商場每逢大型節假日就會舉辦買減、買贈、買送等等活動,這種活動的扣點一般是臨時洽談的?;蛘呤菑S方在特殊情況時可以向商場申請扣點。例如有團購的工作服,本來應該正價銷售的,結果為了優惠團購客戶,會低于正常折扣價,而在這種情況時可以向商場申請降低扣點。


19、坪效計算


坪效是臺灣經常拿來計算商場經營效益的指標,指的是每坪的面積可以產出多少營業額(營業額÷專柜所占總坪數)。一般來說,O2O電商賣場比傳統賣場坪效高出3-4倍。

20、人流量

人流量是在計劃開店的地點掐表記錄經過的人流,測算單位時間內多少人經過該位置。除了該位置所在人行道上的人流外,還要測馬路中間的和馬路對面的人流量。馬路中間的只算騎自行車的,開車的不算。是否算馬路對面的人流量要看馬路寬度,路較窄就算,路寬超過一定標準,一般就是隔離帶,顧客就不可能再過來消費,就不算對面的人流量。

21、超外

超市經營區以外,一般由超市經營者租賃給小商戶,利用超市人氣帶動消費,租金價格很高。

22、商品描述

指各商品詳細的名稱,規格,產地,生產日期,保質期及條形碼。

23、拉排面

商品沒有擺滿貨架的時候,利用先進先出的原則,將商品向前排列,使排面充盈,豐滿。

24、拾零、理貨、碼貨

撿回遺棄在各角落的零星商品,把凌亂的商品清理整齊,整齊地堆放商品。

25、端架

貨架兩端的位置,也是顧客在賣場回游經過頻率最高的地方。

26、先進先出

先進的貨物先銷售

27、堆頭

印“促銷區”通常用棟板,鐵筐或周轉箱堆積而成。

28、價格卡

也稱價簽,用于標示商品售價并作定位合理的標牌。

29、價格牌

標示價格的POP牌。

30、橈板

木制放貨的卡報。

31、清貨

降價處理活動,多為滯銷品或近期貨(快到保質期限的商品)

32、過磅

付需進行第二次加工包裝為商品的稱重。

33、稽核

為防止顧客遺漏商品,在其離開時對其所購商品的核對。

34、貨不對板

指實物和標示上的商品描述有差別的現象,

35、滯銷

指商品銷售效果不明顯或很難賣出的現象。

36、精品

主要指體積小,價格高的商品。

37、上架

把商品擺放在貨架上。

38、促銷試品

用來促進銷售用的試用(吃)商品。

39、基本構件

價格卡,掌上型終端機,數據機。

40、POP

(POINT OF PVRCHASE ADVERTISING)銷售點廣告:指超市賣場中能促進銷售的廣告,也稱作銷售時的廣告。在零售店內將促銷訊息,以美工繪制或印刷方式,張貼或懸掛在商品附近或顯著。

41、DM商品

將指店促及快訊商品。

42、產品生命周期

指任何一項產品均有其壽命,從其上市起,一般可分為導入期,成長期,成熟期,衰退期,各期期間長短及消費環境及竟爭之影響。

43、商品臺賬

商品目錄,將每項商品基本資料(如品名,名號,規格,單位,成本,售價,供應商等)詳細整理成明稱之。

44、端架陳列

指利用整排貨架的兩端,作變化性的陳列,一般陳列的作法為:A:大量陳列,B:低價位,C:季節感,D:廣告促銷。

45、并連陳列

也稱關連陳列,指據某項目的,而將相關連之商品陳列在同一地區或附近。

46、棚板

泛指在貨架內或冷藏(凍柜內,放置商品之橫隔板)

47、價格帶

指在商店內銷售同一項的產品,其賣價從上限到下限之間的數據。比較陳列,把相同商品,依不同數量。

48、聯營類

15天結算一次,30天結算一次等

49、商場費用

進場費(根據供貨品類,品牌數決定);堆頭費(每月每個×元);端雜費(每月每個×元);超市廣告位使用費(根據位置不同,收?。?;開業贊助費。

50、平均交易客單價

是指商場(超市)每一個顧客平均購買商品的金額,也即是平均交易金額。

客單價=銷售總額÷顧客總數,或者是客單價=銷售總金額÷成交總筆數

51、DP點

Display靜態的一個商品展示,具有提升商業氛圍、增加景觀點位、傳遞商場形象的功能。

52、提袋率

大概是說進賣場的總人數和實際購買人數的比例,反映賣場的客流量和實際有效客戶,用以來評估商業的整體效益。

提袋率=成交單數/到店的總訪客*100%

53、DM單

廣告直接投遞或是郵寄。

54、POP

意為“賣點廣告”,又名「店頭陳設」。本來是指商業銷售中的一種店頭促銷工具,其型式不拘,但以擺設在店頭的展示物為主,如吊牌、海報、小貼紙、紙貨架、展示架、紙堆頭、大招牌、實物模型、旗幟等等,都是林立在POP的范圍內。其主要商業用途是刺激引導消費和活躍賣場氣氛。常用的POP為短期的促銷使用,它的形式有戶外招牌,展板,櫥窗海報,店內臺牌,價目表,吊旗,甚至是立體卡通模型等等。

55、SP

sales promotion(銷售促進)直接效果

56、PR

public relationship(公共關系)長期效果

商業地產專業術語

影院類
57、上座率

即一部影片獲得觀眾人次的多少。從某種意義上來說,優秀的影片上座率就高,反之則低,因而上座率又是衡量一部影片質量優劣的重要標準之一。上座率還直接影響票房價值,上座率高票房價值自然高,所以對一部影片票房價值大小往往用上座率多少來衡量。因此,通過各種有效的辦法來提高上座率,是提高票房價值最常用的辦法。如在電影中,多用演技高的電影明星、作影片廣告等都是提高電影上座率的辦法。

58、票房

特指電影或戲劇的商業銷售情況。票房可以用觀眾人數或門票收入來計算。

59、制作方式

D英文dimension,在這里翻譯成維,維在理數上就是維數。分2D、3D、IMAX3D、DMAX(巨幕)、4D。IMAX是世界上目前技術比較成熟的高精密度電影系統里最先進的。投射在巨型銀幕上的令人驚嘆的、水晶般清晰的圖像,配以最先進音響系統帶來的震撼聲IMAX膠片音,給予觀眾世界上最身臨其境的電影觀賞體驗。IMAX 3D就是指“巨幕立體電影”。其中,IMAX指的是“巨型超大銀幕”,全稱為Image Maximum(圖像最大化),被譽為“電影的終極體驗”,分為矩形巨幕、IMAX 3D巨幕以及球型巨幕三種。3D則是three dimension(三維、立體)的縮寫,指的是立體電影。觀看IMAX 3D film時,需要配戴3D/stereo glasses(立體眼鏡)。

60、數字放映流程

收盤、下載、密鑰生效、放映、刪片

61、影廳硬件

普通銀幕、金屬銀幕、座椅、頂燈、地腳燈、噴淋、無障礙通道、安全出口

62、電影上映

發行通知、最低票價、監票、首映期、二輪期、票房分賬比例、上座率、平均票價

63、電影產業鏈

制片商、發行商、院線、影院、電影后產品、團體、廣告、見面會、看片會、媒體場

64、影院管理系統

放映計劃、放映報表、售票、訂票、退票、會員

商業地產招商運營

市場調研專業術語
65、輻射人群

商業中心以其所在地點為圓心,沿著一定的方向和距離擴展,吸引人群。

66、GDP增長率

國內生產總值,相對與上一年的GDP數值的比率。

67、人均GDP

國內生產總值除以人口總量。

68、社會消費品零售總額

指各種經濟類型的批發零售貿易業,餐飲業,制造業和其他行業對城鄉居民和社會集團的消費品零售額和農民對非農業居民零售額的總和。

69、人均可支配收入

個人收入扣除向政府繳納的個人所得稅、遺產稅和贈與稅、不動產稅、人頭稅、汽車使用稅以及交給政府的非商業性費用等以后的余額。

70、市場購買力

人們支付貨幣購買商品或勞務的能力,在一定時期內用于購買商品的貨幣總額,它反映該時期全社會市場容量的大小。

71、恩格爾系數

食品支出總額占個人消費支出的總額比重。一個家庭收入越少,家庭收入中(或總支出中)用來購買食物的支出所占的比例就越大,隨著家庭收入的增加,家庭收入中(或總支出中)用來購買食物的支出比例則會下降。



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